Umowa darowizny oraz umowa o dożywocie

Umowa darowizny oraz umowa o dożywocie na pozór wydają się być podobnymi umowami. Celem obu z nich jest przeniesienie istotnego składnika majątku na bliską osobę, najczęściej będzie to zatem przeniesienie własności nieruchomości. Należy mieć jednak na uwadze, iż konsekwencje prawne oraz faktyczne wskazanych rodzajów umów mogą być wyjątkowo różne. Szczegółowe zapoznanie się z regulacjami prawnymi dotyczącymi zarówno umowy o dożywocie jak i umowy darowizny z pewnością ułatwi Państwu podjęcie decyzji, którą z nich korzystniej będzie zawrzeć w danej sytuacji.

Umowa o dożywocie

Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie się nabywcy do dożywotniego utrzymywania zbywcy takiej nieruchomości. Jeżeli strony nie umówią się inaczej, nabywca jest zobowiązany zapewnić zbywcy wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał. Ponadto nabywca powinien zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Oczywiście strony mogą w dowolny sposób umówić się do co poszczególnych świadczeń oraz ich zakresu. Trzeba mieć jednak na uwadze, iż Sąd Najwyższy wielokrotnie precyzował pojęcie dożywotniego utrzymania. W judykaturze wskazane zostało, że w umowie o dożywocie muszą znaleźć wyraz świadczenia nabywcy, które są zdolne do zaopatrzenia dożywotnika we wszystkie potrzeby życia, tak dalece, aby nie potrzebował on zdobywać środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych.

Przedmiot, strony oraz forma umowy o dożywocie

Przedmiotem zbycia w umowie o dożywocie może być każda nieruchomość, tj. grunt, dom, mieszkanie itd. Może być nim również udział we współwłasności nieruchomości. Dożywocie może zostać zastrzeżone na rzecz zbywcy nieruchomości, na rzecz zbywcy i osoby mu bliskiej oraz wyłącznie na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Nie można ustanowić dożywocia na rzecz osoby innej niż osoba najbliższa. Taka umowa będzie nieważna w świetle prawa.  Ustawodawca nie wskazuje jednak kręgu osób, które zaliczają się do osób najbliższych zbywcy. W doktrynie przyjmuje się zatem, że więź taką należy badać oddzielnie dla każdego stanu faktycznego, biorąc pod uwagę cel umowy o dożywocie.

Umowę o dożywocie można ustanowić w ten sposób, że dożywotników, a więc osób, którymi nabywca będzie się dożywotnio opiekował, będzie kilku. Taka sytuacja będzie miała miejsce np. w przypadku przekazywania w umowie o dożywocie nieruchomości, która należy do dwóch właścicieli (np. dziadkowie przekazują mieszkanie wnukowi). W sytuacji śmierci jednego z dożywotników, niektóre ze świadczeń ulegną z mocy prawa odpowiedniemu zmniejszeniu (np. ilość dostarczanej żywności, leków itp.).

Umowa o dożywocie będąca jedną z form przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Możliwość zamiany uprawnienia na rentę

Zaznaczyć należy, że przy umowie o dożywocie między nabywcą a zbywcą powstaje bardzo osobista więź i to w oparciu o nią nawiązuje się umowę o dożywocie. W związku z tym, ustawodawca postanowił, że w przypadku popsucia się relacji między obiema stronami, możliwym jest zamiana niektórych, a czasem nawet wszystkich uprawnień zbywcy nieruchomości, na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Sąd każdorazowo bada w takim przypadku nastawienie stron do siebie, sytuację rodzinną, stan zdrowia itp. i dopiero w przypadku stwierdzenia powstania między zbywcą a nabywcą takich stosunków, przy których nie można wymagać od nich, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności ze sobą, zasądza wspomnianą rentę.

Sąd może również zasądzić rentę dla dożywotnika, jeżeli nabywca nieruchomości wyzbędzie się własności przedmiotowej nieruchomości jeszcze przed śmiercią osoby lub osób, o które powinien dbać. W takim przypadku dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Opłaty

Zawierając umowę o dożywocie należy pamiętać, iż w związku z przeniesieniem własności nieruchomości konieczne będzie poniesienie pewnych kosztów. Przede wszystkim, w związku z obowiązkiem zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, będzie trzeba uiścić wynagrodzenie notarialne oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Ponadto, umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Niezbędne będzie kolejno zawnioskowanie o wpis do księgi wieczystej nieruchomości (zarówno odnośnie wpisu prawa własności jak i dożywocia), co również wiąże się z pewnymi kosztami. Chcemy zaznaczyć, że w przypadku śmierci dożywotnika, przedmiotowa nieruchomość w żadnym wypadku nie będzie wliczana w schedę spadkową po zmarłym. W związku z czym, spadkobiercy ustawowi dożywotnika nie będą mieli żadnych roszczeń względem nabywcy takiej części majątku.

Więcej informacji

Zapraszamy do zapoznania się z drugą częścią artykułu porównującego umowę darowizny i umowę dożywocia, w której przybliżymy tematykę Umowy darowizny. Zwrócimy uwagę na takie zagadnienia jak:

• Co to jest umowa darowizny?
• Przedmiot, strony oraz forma umowy dożywocia
• Odwołanie darowizny
• Rażąca niewdzięczność obdarowanego

🔗 Link do drugiej części artykułu tutaj: „Umowa darowizny oraz umowa o dożywocie – część II”

Autor: Aplikant adwokacki Magdalena Zawadzka