Zasiedzenie nieruchomości

Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia nieruchomości w sposób pierwotny. Wraz z upływem czasu osoba nabywa prawo do danej nieruchomości i staje się jej właścicielem, a w związku z tym może również zostać wpisana do księgi wieczystej. Instytucja zasiedzenia regulowana kodeksem cywilnym jest bardzo pożyteczna, osoba faktycznie władająca nieruchomością z upływem określonego w przepisach okresu staje się jej prawowitym właścicielem.

Przedmiotem zasiedzenia mogą być w szczególności prawa własności m.in. gruntów, budynków czy też odrębnego prawa do lokalu. Zasiedzieć można również niektóre służebności gruntowe oraz prawo do użytkowana wieczystego. Skorzystać z instytucji zasiedzenia nie można jednakże w przypadku np. oddzielnego pokoju w danym lokalu, nieruchomości wynajmowanej czy też spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (tzw. mieszkania spółdzielcze).

Posiadacz samoistny

Kodeksowymi przesłankami zasiedzenia są samoistne, nieprzerwane posiadanie oraz upływ określonego w ustawie czasu. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel oraz przejawia wolę posiadania jej jak właściciel. Zaznaczyć należy, że zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą samo opłacanie podatku od przedmiotowej nieruchomości nie jest wystarczające. Za przejaw woli posiadania uważa się m.in. dbanie o daną nieruchomość, wykonywanie remontów, postawienie płotu na około danego gruntu, uprawianie terenu czy też niepłacenie nikomu czynszu za korzystanie z nieruchomości. Podkreślić należy, iż wymóg samoistności posiadania nie odnosi się jedynie do chwili objęcia rzeczy w posiadanie, a do całego okresu wymaganego, aby nabyć daną nieruchomość przez zasiedzenie.

Dobra i zła wiara zasiedzenia nieruchomości

Kolejną przesłanką warunkującą zasiedzenie nieruchomości jest okres posiadania, który z kolei zależny jest od tego czy osoba posiada rzecz w dobrej lub złej wierze i wynosi kolejno 20 lub 30 lat. Ustawodawca nie wprowadził legalnych definicji pojęć „dobra wiara” i „zła wiara.” Na przestrzeni lat ukształtowało się jednakże dość jednolite orzecznictwo odnośnie wspomnianych terminów. Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która tkwi w błędnym aczkolwiek usprawiedliwionym przekonaniu, iż przysługuje jej wykonywane prawo. Sytuacja taka w wielu przypadkach ma miejsce w przypadku nieuregulowanych spraw spadkowych. Brak tytułu prawnego do korzystania przez spadkodawcę z danej nieruchomości wychodzi często na jaw dopiero po wielu latach, kiedy to spadkobiercy wraz z zamiarem sprzedaży ternu dowiadują się o nieuregulowanym stanie prawnym gruntów.

W złej wierze pozostaje natomiast osoba, która jest świadoma, że prawo własności nie przysługuje jej, a innej osobie. Sytuacja taka ma zazwyczaj miejsce w przypadku osoby, która rozpoczyna korzystanie z terenów sąsiednich mając wiedzę, iż teren nie należy do niej, aczkolwiek wykorzystuje fakt, iż dany teren pozostaje niewykorzystany. Zaznaczyć przy tym należy, iż kwestię dobrej bądź złej wiary bada się na chwilę objęcia nieruchomości w posiadanie. Nie ma zatem znaczenia dla liczenia okresu posiadania samoistnego rzeczy następcze powzięcie informacji o tym, że dana nieruchomość w rzeczywistości należy do innej osoby. Kwestią sporną odnośnie liczenia terminu zasiedzenia jest możliwość uwzględnienia terminu wskazanego przy dobrej wierze przy objęciu nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy nie wywołującej skutku rozporządzającego. Obecne tendencje orzecznicze uwzględniające rosnącą świadomość prawną społeczeństwa, opowiadają się za uznaniem osoby nabywającej nieruchomość w oparciu o umowę mającą jedynie charakter zobowiązujący za posiadacza w złej wierze.

Potwierdzenie prawa do nieruchomości

W celu potwierdzenia prawa do danej nieruchomości osoba korzystająca z niej czy to w dobrej czy w złej wierze, powinna złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Stwierdzenie zasiedzenia następuje w trybie postępowania nieprocesowego przed sądem położenia nieruchomości. Mimo, iż takie orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny warto o nie wystąpić, ponieważ dopiero sądowe stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie może być podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej.

Więcej informacji

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani dodatkowymi informacjami zapraszamy do siedziby Kancelarii, do kontaktu mailowego na adres: kancelaria@lawyersoffice.pl ,telefonicznego pod numerem: +48 882 120 775 lub skorzystanie z formularza kontaktowego celem umówienia wizyty. Nasz zespół prawników chętnie odpowie Państwu na wszystkie pytania.

Autor: Aplikant adwokacki Magdalena Zawadzka